2020年一(yī)季度中(zhōng)國REITs研究報告

指導機構：RCREIT（REITs研究中(zhōng)心）

RCREIT（REITs研究中(zhōng)心）系全國首個不動産投資(zī)信托基金（REITs）研究中(zhōng)心、全國首個以REITs爲特色的不動産金融高端智庫。RCREIT與中(zhōng)國REITs領域第一(yī)傳播平台REITs行業研究同心同德、同向同行。

REITs行業研究精準覆蓋中(zhōng)國REITs及不動産金融市場從業、投資(zī)及研究學習等相關人員(yuán)，深度感知(zhī)中(zhōng)國REITs發展進程和市場動态變化、深刻理解中(zhōng)國REITs傳播受衆最真實最實際信息需求，領航長效持續的中(zhōng)國REITs市場全覆蓋跟蹤研究和高精準市場調研、領先實踐中(zhōng)國REITs投資(zī)者教育。

REITs指數（REITsIndex）是國内首個REITs指數綜合分(fēn)析信息平台。REITs指數聚焦REITs行業産業和相關企業的覆蓋跟蹤、調查研究和綜合分(fēn)析，緻力于提供全面精準的數據信息、前沿專業的研究報告和服務。

睿思書(shū)院（CRI）——中(zhōng)國REITs産業教育領軍者，覆蓋REITs全産業鏈的教育培訓和出版專門品牌，使命擔當踐行中(zhōng)國REITs投資(zī)者教育、引領中(zhōng)國REITs前沿思潮、引導形成中(zhōng)國REITs發展共識。

中(zhōng)國REITs論壇（CRF）是RCREIT（REITs研究中(zhōng)心）旗下(xià)，專注REITs領域高端論壇峰會、國際交流的專門子品牌，緻力于支持RCREIT成就推動中(zhōng)國REITs事業持續進步的高端行業平台。

随着新冠疫情在中(zhōng)國得到進一(yī)步控制，3月起，新加坡交易所上市的5隻目前專注中(zhōng)國投資(zī)的房地産投資(zī)信托和财産信托相繼重新開(kāi)放(fàng)旗下(xià)商(shāng)場。

盡管目前房地産股票(piào)和房地産投資(zī)信托随大(dà)市出現下(xià)跌，但随着新冠疫情控制以及各家商(shāng)場的重新開(kāi)業，它們依然保持着穩健的基本态勢和強勁的增長潛力。

并且，亞太REITs依然保持彈性，在2020年1月獲得1.8%的收益回報率。以下(xià)爲本章部分(fēn)節選内容：

亞太REITs長期表現最優且穩定性較強

相比于其他重要指數來說，亞太REITs在過去(qù)1年，3年，5年，10年内均取得最高回報率。

2019年，作爲全球最大(dà)的房地産投資(zī)信托IPO平台，新交所共有4隻房托公開(kāi)募股，分(fēn)别是亞騰美國酒店(diàn)信托、美鷹酒店(diàn)信托、Prime美國房地産投資(zī)信托、Lendlease全球商(shāng)業地産投資(zī)信托，總融資(zī)額超過21億美元。

亞洲首隻自助倉儲REITs在新交所上市

3月12日，United Hampshire US REIT在新交所主闆上市，股票(piào)代碼爲“ODBU”。

United Hampshire US REIT在美國擁有多元化的投資(zī)組合，其中(zhōng)包括以經營雜(zá)貨和必需品爲主的零售房地産，以及現代化的恒溫自助倉儲設施。它也是亞洲首隻美國雜(zá)貨店(diàn)固定式購物(wù)中(zhōng)心和自助倉儲房地産投資(zī)信托基金。

通過此次上市，在新交所上市的專注于美國市場的房地産投資(zī)信托基金總數達到六隻，反映了投資(zī)者對美國房地産市場的持續投資(zī)興趣。最新上市的這隻房地産投資(zī)信托基金爲投資(zī)者實現多元化、進軍新領域提供了契機。

越秀房産基金2019年實現營收20.58億元

根據越秀房産基金公布業績，截至2019年12月31日，越秀房産基金經營收入達20.58億元，同比增長1.3%；物(wù)業收入淨額爲14.95億元，同比增長1.8%；資(zī)産規模達364億元，增長1.6%。

整體(tǐ)經營維持穩定，連續14年分(fēn)派超過可分(fēn)派收入總額的100%。越秀房托向基金單位持有人宣派2019年末期期間每個基金單位約人民币0.1051元，連同中(zhōng)期分(fēn)派，2019年報告年度每個基金單位分(fēn)派約人民币0.2406元。越秀房産基金已入選恒生(shēng)高股息指數成分(fēn)股。

越秀房産基金于2005年12月21日在香港聯交所上市，爲全球首隻投資(zī)于中(zhōng)國内地物(wù)業的上市房地産投資(zī)信托基金。

招商(shāng)局商(shāng)業房托基金發布首份年報

2020年3月11日，招商(shāng)局商(shāng)業房地産投資(zī)信托基金發布了其上市以來首份年報。

于報告期間，招商(shāng)局商(shāng)業房托基金旗下(xià)的五個物(wù)業的租金及出租率都有穩定的增長。招商(shāng)局商(shāng)業房托基金于報告期間的總收益約人民币2875.9萬元，較發售時所述同期預測高20.6%。

截至2019年12月31日，招商(shāng)局商(shāng)業房托整體(tǐ)出租率爲88%，較2019年9月30日增長近4個百分(fēn)點。

2019年12月10日，招商(shāng)局商(shāng)業房托基金于香港聯合交易所主闆上市。招商(shāng)局商(shāng)業房托基金爲自2013年以來在香港上市的首隻房地産投資(zī)信托基金，也是自2006年以來首隻由中(zhōng)國國有企業資(zī)産分(fēn)拆在香港上市的房地産投資(zī)信托基金。

疫情之下(xià)，中(zhōng)國REITs發展前景

參照RCREIT（REITs研究中(zhōng)心）觀點，疫情背景下(xià)，借鑒境外(wài)REITs市場推出時點，C-REITs時代當來臨。以下(xià)爲本章部分(fēn)節選内容。

根據RCREIT（REITs研究中(zhōng)心），新冠肺炎疫情影響和顯示了相關投資(zī)建設需要，比如對人工(gōng)智能、物(wù)聯網、5G、智慧城市和冷鏈物(wù)流等新型基礎設施的建設需求更爲迫切。

公募REITs具備較爲廣泛的投資(zī)者群體(tǐ)和較高的流動性，可以通過資(zī)産的流動性來解決資(zī)金期限的問題，并降低融資(zī)成本。2020年我(wǒ)(wǒ)國多省市明确提出要加快推進5G網絡建設，有機構樂觀預測2020年我(wǒ)(wǒ)國新建5G基站數量将達到70萬個。公募REITs契合投資(zī)人風險收益匹配的訴求，可有力推動以5G爲代表的“新基建”投資(zī)發展。

根據RCREIT（REITs研究中(zhōng)心），在疫情期間，與數字經濟有關的商(shāng)業模式已經展現出獨特優勢。基于互聯網移動終端的線上商(shāng)業模式變得十分(fēn)活躍，網絡辦公以及減少人員(yuán)接觸的代買代送等新模式興起，爲化解疫情對消費(fèi)的沖擊提供了緩沖空間。

毫無疑問，數字經濟進一(yī)步深刻影響人們的消費(fèi)理念與方式，甚至或許會在一(yī)些領域發生(shēng)消費(fèi)革命。未來，人們的生(shēng)産生(shēng)活方式将進一(yī)步向“線上化”方向靠攏。更多的人通過網絡實現辦公、學習及消費(fèi)，人們的行爲數據也将更加集中(zhōng)化。并且，國家對于數字經濟的支持和投入力度也将進一(yī)步加大(dà)。

根據RCREIT（REITs研究中(zhōng)心），借鑒境外(wài)REITs市場推出時點，C-REITs時代當來臨。公募REITs有力助推“新基建”、PPP項目投融資(zī)模式創新，并推動化解地方政府債務風險；公募REITs是支持租賃住房健康發展的最佳金融工(gōng)具，租賃住房領域是中(zhōng)國公募REITs落地最有希望的突破口和落腳點；面對當前國内存在的居民投資(zī)渠道缺乏、優質标的投資(zī)門檻高等問題，盡快推出公募REITs這一(yī)風險适中(zhōng)、流動性強、穩定回報的投資(zī)品種，能夠有助于提高金融産品的供給質量，有效完善當前證券市場産品結構。

目前相關金融監管部門正在研究基礎設施REITs相關制度和推進方式。等相關制度出台以後，如果PPP項目資(zī)産已經形成，擁有PPP項目或者是這種基礎設施所有權的一(yī)方，可以通過轉移PPP這一(yī)基礎設施及其他的收益權來開(kāi)展基礎設施的REITs業務。

根據RCREIT（REITs研究中(zhōng)心），将基礎設施公募REITs與PPP模式結合運用有利于：第一(yī)，基礎設施公募REITs有助于政府去(qù)杠杆。通過REITs能夠把有穩定收益的基礎設施資(zī)産轉移給投資(zī)人，從而實現社會資(zī)本方從政府端承接資(zī)産。

第二，基礎設施公募REITs可解決社會資(zī)本方的退出路徑問題。從社會資(zī)本方的角度來說，社會資(zī)本方若通過PPP的方式獲取資(zī)産，再結合REITs模式則可以實現輕資(zī)産化運營的轉變，并打通PPP的退出路徑。

第三，基礎設施公募REITs符合投資(zī)人風險收益匹配的訴求。通過基礎設施公募REITs，能夠讓更多的投資(zī)人參與到這類相對比較有穩定現金流的，風險相對可控的優質資(zī)産。

國家發改委投資(zī)司副司長韓志(zhì)峰曾表示，基礎設施是中(zhōng)國REITs的重要應用領域，推動基礎設施REITs正逢其時。RCREIT（REITs研究中(zhōng)心）建議推動REITs與PPP模式結合發展，并應用于雄安新區、長三角區域等國家政策重點支持區域。

當前在基礎設施領域，新建項目投資(zī)需要大(dà)量的資(zī)本金，且中(zhōng)國基礎設施領域已經形成的大(dà)量優質資(zī)産沉澱，通過發行基礎設施REITs能盤活資(zī)産，将收回資(zī)金用于新的基礎設施補短闆項目建設，形成良好的投資(zī)循環。

基礎設施REITs既有利于防範債務風險、降低企業杠杆，也有利于落實中(zhōng)央部署、推動重大(dà)戰略實施，還有利于提高股權融資(zī)比重、促進中(zhōng)國的資(zī)本市場發展。

此外(wài)，在國家嚴格要求防範化解地方政府債務風險的背景下(xià)，PPP模式面臨更強監管、更嚴規範。而将公募REITs應用于PPP模式中(zhōng)，則可以拓寬PPP項目融資(zī)渠道、降低PPP項目融資(zī)成本，盤活PPP項目資(zī)本金、促進再投融資(zī)，降低企業杠杆，提高社會資(zī)本參與意願和運營能力、降低财政支出要求與負擔程度，從而降低财政杠杆率、推動化解地方政府債務風險。

REITs與PPP具有高度契合性

根據RCREIT（REITs研究中(zhōng)心），REITs和PPP在基礎資(zī)産、收益安排和項目風險等方面都具備相似的一(yī)緻性：

（1）PPP項目如果以股權或股權收益權作爲基礎資(zī)産發行資(zī)産證券化産品，并通過公募基金+ABS的方式退出，則與私募REITs産品的構造相仿。

（2）PPP項目的收益比較穩定，可以通過修改公司章程約定較高的分(fēn)紅比例，從而與REITs的高分(fēn)紅比例特征相接近。

（3）成熟運營期的PPP項目風險因素類似于REITs的标的資(zī)産，即主要爲不動産的運營風險。

（4）REITs與PPP項目資(zī)産證券化的标的資(zī)産都具有收益較爲穩定的特點。

REITs對PPP的重要作用

根據RCREIT（REITs研究中(zhōng)心），REITs對PPP具有以下(xià)重要作用：

（1）拓寬PPP項目融資(zī)渠道，降低PPP項目融資(zī)成本

通過REITs可以幫助減少對傳統融資(zī)模式的依賴，拓寬PPP項目融資(zī)渠道，實現融資(zī)方式多元化。并能夠突破傳統債務融資(zī)工(gōng)具如企業債等在融資(zī)總額方面不超過淨資(zī)産40%的限制。

目前中(zhōng)央層面非常關注地方政府隐形債務，也采取了很多措施。問題的關鍵在于要利用市場化的機制和渠道，爲基礎設施建設項目找到長周期、低成本的資(zī)金，同時也對建設項目形成來自于市場的制約和監督。

REITs則是相當适宜的PPP項目融資(zī)渠道，從國外(wài)的經驗來看，基礎設施、醫院、學校、産業園區、倉儲中(zhōng)心等等但凡能帶來現金流的PPP項目都可以借助REITs融資(zī)。PPP項目可以借助REITs，從名股實債轉向真正的權益融資(zī)，降低融資(zī)成本。

（2）調動社會資(zī)本參與意願，提高PPP項目運營能力

推進PPP的過程中(zhōng)，社會資(zī)本的參與必不可少。2017年11月，國家發展改革委曾發布《關于鼓勵民間資(zī)本參與政府和社會資(zī)本合作（PPP）項目的指導意見》，明确指出要創造民間資(zī)本參與PPP項目的良好環境，分(fēn)類施策支持民間資(zī)本參與PPP項目。

盡管在國家PPP示範項目中(zhōng)，民營企業參與規模已超過三成，但社會資(zī)本退出難依然是我(wǒ)(wǒ)國PPP發展面臨的困難問題。而REITs作爲國外(wài)發展了五十年的成熟産品，能夠成爲金融工(gōng)具支持PPP項目的有效模式，通過将PPP項目公司股權或股權收益權開(kāi)展REITs，能夠爲社會資(zī)本的股權投資(zī)退出搭建常态化穩健的渠道，從而調動社會資(zī)本參與PPP項目的意願。此外(wài)，由于REITs強調真實出售和風險隔離(lí)，能夠确保PPP項目的穩定運營。

（3）釋放(fàng)PPP項目存量資(zī)産，促進再投資(zī)PPP項目

2017年7月5日召開(kāi)的國務院常務會議指出，拿出更多優質資(zī)産，通過政府與社會資(zī)本合作模式引入各類投資(zī)，回收資(zī)金繼續用于新的基礎設施和公用事業建設，實現良性循環。

引入社會資(zī)本投資(zī)PPP項目，就需要考慮社會資(zī)本投資(zī)所形成的資(zī)産的盤活問題，如果這些資(zī)産不能盤活，那麽社會資(zī)本的再投資(zī)能力會減弱，影響到公共基礎設施的提供，甚至對經濟發展的速度也會造成影響。REITs是幫助PPP項目盤活存量資(zī)産，促進再投資(zī)的有效方式，也能夠滿足社會資(zī)本的長期穩定回報的要求。

（4） 提高PPP項目落地率，推動供給側改革

第五次全國金融工(gōng)作會議提出“更加注重供給側的存量重組、增量優化、動能轉換。”REITs通過釋放(fàng)PPP存量資(zī)産，促進再投資(zī)的循環，能夠釋放(fàng)存量PPP項目的資(zī)本金進行再投資(zī)，從而提高PPP項目的落地率。

通過将REITs應用于PPP項目中(zhōng)，能夠實現存量盤活、動能轉化，推動供給側改革。獲取現金後再投入到增量資(zī)産中(zhōng)，能形成一(yī)個良性的發展循環。

不動産金融市場專門研究報告

以下(xià)爲《不動産金融市場專門研究報告》部分(fēn)節選内容：

國内首單類UP-REITs成功發行

2020年2月，國内首單類UP-REITs “金茂華福-重慶金茂珑悅資(zī)産支持專項計劃”成功發行，産品發行總規模爲4億元，優先級（AAA）規模2.5億元，标的物(wù)業爲金茂重慶珑悅社區商(shāng)業。

該類UP-REITs産品在交易結構上借鑒美國UP-REITs結構，達成優化稅務結構的目的，系證券化領域的一(yī)項獨特創新。

在宏觀經濟增速不斷放(fàng)緩，場地租金攀升、企業利潤下(xià)降的大(dà)環境下(xià)，社區商(shāng)業/社區鄰裏生(shēng)活場景已成爲零售企業尋求轉型升級的重要方向。

而在本次疫情中(zhōng)，聚焦“最後一(yī)公裏經濟”社區商(shāng)業業态由于減少了遠距離(lí)出行采購帶來的風險，更凸顯了其便利性和必要性。

數據顯示，2020年全國城鎮住宅物(wù)業面積将達300億㎡，國内社區服務市場規模将達13.5萬億元。對比歐美國家，社區商(shāng)業占社會商(shāng)業總支出60%以上，目前我(wǒ)(wǒ)國這一(yī)數字僅爲30%，中(zhōng)國社區商(shāng)業發展空間廣闊。

通過研究美國上市REITs數據，在近20年的兩次經濟下(xià)行周期中(zhōng)，相對于辦公和工(gōng)業物(wù)業，商(shāng)業類物(wù)業的出租率和NOI受到的沖擊均更小(xiǎo)，且在經濟複蘇後能更快的恢複。

從業态組合來看，社區商(shāng)業中(zhōng)生(shēng)活配套服務業态的面積占比合計能達到70%顯著高于購物(wù)中(zhōng)心類商(shāng)業物(wù)業的50%占比。而這些業态主要服務于周邊1-3km範圍内的居民，這使得經濟下(xià)行情況下(xià)，社區商(shāng)業在商(shāng)業類物(wù)業中(zhōng)又(yòu)能表現出最強的抗周期性。

普洛斯儲架式倉儲物(wù)流CMBS第三期發行

2020年3月10日，普洛斯倉儲物(wù)流3期資(zī)産支持專項計劃(疫情防控abs)在上海證券交易所成功發行。本期CMBS發行規模19.02億元，其中(zhōng)優先級規模19億元，證券評級AAA，産品期限18年，産品發行利率3.40%。

本期CMBS三處标的物(wù)業均爲高标準現代物(wù)流倉儲設施，位于核心物(wù)流集散地，交通便利。其中(zhōng)普洛斯上海金橋園區、廣州雲埔園區分(fēn)别作爲上海和廣州的物(wù)流樞紐，在本次新冠肺炎疫情發生(shēng)後已無償開(kāi)放(fàng)，用于抗疫物(wù)資(zī)應急中(zhōng)轉倉儲服務，在普洛斯此次調集抗疫捐贈物(wù)資(zī)的中(zhōng)轉及配送中(zhōng)發揮了重要作用。

倉儲類産業地産主要以持有運營爲主，其回報周期長，無法像住宅一(yī)樣通過銷售變現實現資(zī)金的快速回籠，而通過與REITs産品的對接，則可實現産融結合，形成資(zī)本運營的良性循環。

2018年9月28日，普洛斯倉儲物(wù)流1期資(zī)産支持專項計劃在上海交易所成功發行。普洛斯此單CMBS産品是國内首單成功發行的儲架式倉儲物(wù)流資(zī)産證券化項目。

普洛斯是全球領先的物(wù)流及工(gōng)業基礎設施與解決方案提供商(shāng)，是中(zhōng)國最早的智慧物(wù)流生(shēng)态系統的建設者和推動者。截至目前，普洛斯在不動産及私募股權基金領域的資(zī)産管理規模達890億美元。

LG以80億元出售核心商(shāng)圈的雙子座大(dà)廈

2月7日，據LG電(diàn)子消息，LG集團決定以1.37萬億韓元（約合人民币80.46億元）價格，出售位于北(běi)京核心商(shāng)圈的LG雙子座大(dà)廈，買方爲新加坡公司。

LG電(diàn)子表示，爲預防全球經濟的不确定性，确保資(zī)金流動性，公司從去(qù)年着手出售雙子座大(dà)廈。LG雙子座大(dà)廈于2005年建成，總投資(zī)4億美元。

LG雙子座大(dà)廈爲甲級商(shāng)用寫字樓，大(dà)廈由兩棟建築組成，地上30層，地下(xià)4層，包含寫字樓和商(shāng)鋪兩種業态。

北(běi)京合生(shēng)國際大(dà)廈北(běi)樓項目完成交割

2020年2月28日，北(běi)京合生(shēng)國際大(dà)廈北(běi)樓項目完成交割，由弘毅投資(zī)聯合名列國際前茅的知(zhī)名地産基金共同收購。合生(shēng)國際大(dà)廈北(běi)樓是北(běi)京二環核心區内稀缺的可交易優質寫字樓項目。

合生(shēng)國際大(dà)廈位于北(běi)京市東二環朝陽門北(běi)大(dà)街黃金區位，是東二環地标性建築，爲北(běi)京市甲級辦公物(wù)業中(zhōng)的稀缺資(zī)産，由北(běi)樓、南(nán)樓和音樂廳組成，本次收購标的是合生(shēng)國際大(dà)廈北(běi)樓，總建築面積75,930平方米。

此外(wài)，目前，弘毅投資(zī)已有一(yī)支美元基金實現退出，IRR達到28.5%。

兩支正在管理中(zhōng)的人民币基金爲國内最早的人民币盲池不動産基金，加上由弘毅投資(zī)主導的外(wài)部合作基金，弘毅地産金融已管理一(yī)線城市商(shāng)用物(wù)業資(zī)産超70萬平方米，已管理資(zī)産總規模超200億元人民币。

本章以新加坡最大(dà)的商(shāng)務空間和産業地産投資(zī)信托——騰飛房地産信托（A17U.SG）作爲代表性案例，深入結合分(fēn)析其投資(zī)價值。以下(xià)爲本章部分(fēn)節選内容。

根據睿思書(shū)院（CRI），REITs是一(yī)種能把房地産資(zī)産轉換成具有流動性的可交易證券的證券化工(gōng)具。作爲一(yī)道橋梁，REITs促使資(zī)金從供給過剩的地區高效流轉至具有充足的房地産投資(zī)機會的地區。

自21世紀初以來，亞洲和歐洲的房地産所有者紛紛運用美國的REITs模式将自身的實體(tǐ)房地産資(zī)産進行貨币化。REITs屬于防禦性股票(piào)，它将90%或以上的收益作爲股息定期分(fēn)配給投資(zī)者。

在企業層面，REITs享有稅收優惠。除此之外(wài)，REITs派發給個人投資(zī)者及合格的非個人投資(zī)者的股息也可享有免稅待遇。

REITs爲投資(zī)者提供了一(yī)個間接獲得房地産收益的投資(zī)渠道，這些産生(shēng)收益的房地産包括購物(wù)商(shāng)場、辦公樓、工(gōng)業地産和倉儲地産等。

由于REITs是集體(tǐ)投資(zī)計劃，投資(zī)者可購買少量的REITs單位以作小(xiǎo)額投資(zī)，而無須爲此預先投入大(dà)量資(zī)金。

像股票(piào)一(yī)樣，REITs是具有較強流動性的投資(zī)工(gōng)具，它能在股票(piào)市場上以很低的交易成本自由交易。當然，REITs的價格也會受到股市波動的影響。

根據RCREIT（REITs研究中(zhōng)心），公募REITs視作一(yī)種集合不動産、股票(piào)和債券特點的混合型投資(zī)工(gōng)具，其作爲能夠間接投資(zī)不動産的方式，對于個人投資(zī)者和機構投資(zī)者都具有很大(dà)吸引力。

根據RCREIT（REITs研究中(zhōng)心），通過公募REITs向全民提供接近固定回報的集合投資(zī)工(gōng)具，推動公募基金、養老金、保險資(zī)金等投資(zī)于優質基礎資(zī)産，可以爲全民共享經濟發展成果提供理想渠道。

面對當前國内存在的居民投資(zī)渠道缺乏、優質标的投資(zī)門檻高等問題，盡快推出公募REITs這一(yī)風險适中(zhōng)、流動性強、穩定回報的投資(zī)品種，能夠有助于提高金融産品的供給質量，有效完善當前證券市場産品結構。

從效果來看，REITs市場的出現及快速發展降低了不動産市場投資(zī)門檻，起到了活絡市場的作用，從而提振了投資(zī)者對經濟增長的信心。

REITs的投資(zī)價值

REITs是資(zī)産組合分(fēn)散化管理的有效工(gōng)具，投資(zī)REITs有助于降低由股票(piào)和債券構成的資(zī)産組合的風險并提高其分(fēn)紅率。

Bloomberg和NAREIT統計數據顯示，在1972年至2013之間，美國曾經曆過7次大(dà)的加息周期，在這些加息周期裏，REITs類資(zī)産經曆了5次上漲，僅有2次出現下(xià)跌，與其他傳統的固定收益産品形成了鮮明的對比。

（1）REITs的長期回報較高

REITs投資(zī)者的收益由股利收益與資(zī)本利得組成，且長期來看股利收益占總收益的比重在2/3左右，是收益的重要來源。而股利收益的來源主要爲持有型物(wù)業的租金收入，租金水平的增長幅度基本可以覆蓋通貨膨脹水平，且長期保持着穩定增長的趨勢，因此使得REITs具有抗通脹性與穩定成長的特點。

此外(wài)，雖然資(zī)本利得的波動性較大(dà)，但從長期來看依然維持着一(yī)定的正收益，大(dà)概占總收益的1/3。

以美國爲例，在過去(qù)20多年裏，富時美國權益REITs指數的年化回報達到10%，該收益水平不僅超過美國國債、信用債的收益，更打敗了美國的三大(dà)股指；在波動度方面，比标普500指數波動性略高，低于納斯達克指數。

（2）REITs可具備較強流動性

REITs證券化的形式能夠将不動産資(zī)産分(fēn)割成較小(xiǎo)的份額，實現了不動産流動性的增強，同時對于投資(zī)者來說，也得到了能夠投資(zī)地産的機會，更重要的是投資(zī)者持有的股權能夠上市交易并轉讓，其流動性及變現性強。

公開(kāi)交易的REITs讓投資(zī)者的資(zī)産組合可以享有不動産資(zī)産的分(fēn)紅率，但不需要承擔直接投資(zī)不動産所伴随的流動性風險。在證券交易所公開(kāi)上市交易的REITs和其他股票(piào)一(yī)樣，通過理财顧問或在線交易服務可以随時買入或賣出。

（3）REITs可穩定派息

由于REITs存在強制分(fēn)紅派息的要求，所以即使市場出現回調，影響市場對REITs及其底層資(zī)産的估值，但對物(wù)業租金本身不會産生(shēng)重大(dà)影響。過去(qù)45年，富時權益REITs指數的平均收益爲13.37%，其中(zhōng)7.64%來自于派息收益，占總收益的近60%。

（4）REITs可分(fēn)散風險，提高投資(zī)回報

REITs是資(zī)産組合分(fēn)散化管理的有效工(gōng)具，和其他資(zī)産類别的相關性較低。投資(zī)REITs有助于降低由股票(piào)和債券構成的資(zī)産組合的風險并提高其分(fēn)紅率。

美國不動産（不包括單戶住宅）投資(zī)金額約爲17萬億美元，占美國79萬億美元的可投資(zī)資(zī)産的21%。由于不動産有與股票(piào)和債券不一(yī)樣的、自身獨有的驅動因素和發展周期，因此不動産投資(zī)能夠提升資(zī)産組合的分(fēn)散化程度。

根據NAREIT“REITs和上市不動産股權在目标日期的基金資(zī)産配置中(zhōng)的作用”報告，資(zī)産組合配置在REITs上的最佳比例高達17%。

研究表明，包含REITs在内的更加分(fēn)散化的資(zī)産組合，與不包含REITs的類似資(zī)産組合相比，風險減少了9個基點，并産生(shēng)33個基點的額外(wài)分(fēn)紅率。

因此，如果在由股票(piào)和債券組成的投資(zī)組合中(zhōng)增加配置一(yī)定比例的REITs，可以有效分(fēn)散投資(zī)組合風險，提升組合風險調整後回報。